교산신도시 3호선 신덕풍역 역세권 하남리젠하임 84㎡ 부적격세대 충원모집 10월30일 마감예정
| 위치 | 경기도 하남시 덕풍동 514-22번지 일원 | 지역지구 | 제2종일반주거지역, 하남(역말1지구)지구단위계획구역 |
|---|---|---|---|
| 대지면적 | 37,576.00㎡(11,366.74평) | 연면적 | 92,050.05㎡(27,845.14평) |
| 건폐율 | 34.27%(법정 60%이하) | 용적율 | 249.18%(법정 250%이하) |
| 규모 | 6개동,지하2층/최고 지상29층,25평형 204개/34평형 356개 | 건축용도 | 공동주택(아파트 및 부대복리시설),근린생활시설 |
| 주차대수 | 공동주택 790대(법정대비 241%),근린생활시설 12대(법정대비 120%) | 입주시기 | 2029년말~2030년초 예정 |
하남 덕풍동84㎡ 조합원충원 모집합니다
사업계획승인 접수와 함께 조합원 모집은 마감됐습니다.
그런데 자격 심사에서 부적격세대가 나왔습니다.
그 자리만큼 다시 열렸습니다.
닫혔던 문이 잠깐 다시 열렸습니다. 그리고 10월 30일에 닫힙니다.
하남리젠하임은 2025년 12월 30일 하남시에 사업계획승인을 접수했습니다. 하남시 관내 지역주택조합 7곳 중 여기까지 온 곳은 하남리젠하임 한 곳입니다. 접수와 동시에 조합원 모집도 끝났습니다.
그런데 조합원 명단을 다시 심사하는 과정에서 자격 요건을 채우지 못한 세대가 확인됐습니다. 비게 된 그 자리를 채우는 것이 지금의 부적격세대 충원입니다. 새로 분양하는 것이 아니라, 이미 짜인 조합에 빈자리만큼 들어오시는 것입니다.
덕풍동 자리입니다. 5호선 하남시청역 생활권이고, 교산신도시 개발축과 사업부지가 맞닿아 있습니다. 이 자리를 이 조건에 들어올 수 있는 기회가 자주 오지는 않습니다. 그래서 반가운 마음으로 알려드립니다.
궁금한 건 무엇이든 물어보십시오. 아는 만큼 그대로 말씀드리겠습니다.
하남리젠하임지역주택조합 · 이승용 팀장
다만 기한이 정해졌습니다
조합에서 업무대행사와 영업본부에 전달된 방침입니다.
- 2026년 10월 30일, 충원 계약 마감 이 날짜까지만 부적격세대 충원 계약을 받습니다.
- 남은 세대는 일반분양으로 전환 마감일까지 채워지지 않은 세대는 조합원 충원 대상에서 빠지고 일반분양 물량으로 넘어갑니다. 조합원가로 들어오실 수 있는 마지막 구간입니다.
- 황산사거리 홍보관, 10월 말 운영 종료 임대 계약 만료로 만기와 동시에 폐쇄됩니다. 84㎡ 견본주택을 직접 보실 수 있는 것도 그때까지입니다.
위 내용은 조합이 구두로 전달한 방침이며 서면 공지 전입니다. 조합 사정에 따라 일정과 내용이 변경될 수 있습니다. 일반분양 시기·물량·분양가는 정해지지 않았습니다.
(하남시 7개 지구 1위)
(2위 31.36%)
6개동 29층
총 분담금
먼저 자격부터 봅니다
세 문항이면 끝납니다. 세 개 모두 ‘예’라면 오늘 바로 상담 가능합니다.
간이 체크입니다. 실제 자격은 등본·초본으로 확인해 드립니다. 판단이 애매한 경우가 많으니 결과와 상관없이 한 번 물어보셔도 됩니다.
아늑한 판상형 구조
84㎡ 견본주택
앞으로 살게 될 집을 미리 보시라고 지어둔 공간입니다. 가장 많은 84A 타입(232세대) 기준으로 만들었고, 오시면 직접 걸어보실 수 있습니다.
가구·소품은 전시용입니다. 관련 고지는 계약 전 알려드립니다에 모아두었습니다.
견본주택은 예약 방문으로 운영됩니다. 편한 시간 말씀해 주시면 맞춰 드리겠습니다 이승용 팀장 010-7766-5656 눌러서 바로 통화 · 홍보관은 10월 말 운영 종료, 관람은 그 전에지역주택조합은
토지 확보율이 전부입니다
사업이 멈추는 이유는 대부분 하나입니다. 땅을 못 모아서. 그래서 이 숫자부터 보여드립니다.
하남리젠하임은 토지 사용권원 86.3%, 소유권 69%를 확보하고 있습니다. 하남시가 공개한 관내 7개 지역주택조합 현황에서 두 항목 모두 1위이며, 소유권 기준 2위는 31.36%입니다.
하남시 공개 시점 기준입니다. 이후에도 매매계약분의 잔금과 등기를 계속 정리하고 있어 지금 소유권 비율은 이보다 올라가 있습니다.
등기가 지금 어디까지 넘어와 있는지, 서류로 보여드릴 수 있습니다 이승용 팀장 010-7766-5656 눌러서 바로 통화 · 조합 사무소에서 관련 서류 열람 가능어디까지 진행됐나
접수까지 왔습니다
접수번호 2025-4040000-0108604
모집
인가
접수현재 여기
승인
·입주
사업 초기에 조합원을 모으는 단계가 아닙니다. 사업계획승인을 접수해 둔 상태에서 생긴 결원을 채우는 중입니다. 지나온 단계는 이렇습니다.
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2019.01.25조합설립인가
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2025.01.23조합원 모집신고 수리신고번호 2021-주택과-지역주택조합모집-3
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2025.06.18시공 참여 양해각서(MOU) 체결시공예정사 포스코이앤씨 · 도급계약 전 단계입니다
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2025.12.30사업계획승인 접수토지 95% 요건 충족 · 접수번호 2025-4040000-0108604 · 하남시 주택과 심의 진행 중
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경기도 하남시 발급 「민원신청 확인서」
접수번호 2025-4040000-0108604 · 접수일시 2025.12.30 17:45
민원명 주택건설(대지조성)사업계획승인 · 담당부서 하남시 주택과
대리신청인 성명 · 관리번호 · 수수료는 개인정보 보호를 위해 가림 처리했습니다.
최초 처리예정기한은 2026.02.27이었으나 인허가 보완 협의로 연장되어 현재 하남시 주택과에서 심의가 진행 중입니다. -
다음사업계획승인 → 착공인허가 절차라 시점은 하남시 심의 결과에 따릅니다
토지 95%를 확보해야
사업계획승인을 신청할 수 있습니다
등록사업자와 공동으로 시행하는 지역주택조합은 주택건설대지의 100분의 95 이상 소유권 확보가 사업계획승인 신청 요건입니다(주택법 시행령 제16조 제2항). 요건에 못 미치면 신청 자체가 되지 않습니다.
하남리젠하임은 사업계획승인 신청 요건인 토지 95% 기준을 충족하여 2025년 12월 30일 하남시에 접수됐고, 접수증이 발급됐습니다.
총 사업부지에는 도로 등 국공유지가 포함되어 있습니다. 국공유지는 관리청이 사업주체에게 매각·양여할 것을 확인한 서류를 제출하면 소유권을 확보한 것으로 봅니다(주택법 제21조 제1항). 하남시 공개 현황의 사용권원 86.3%는 이러한 국공유지가 반영되지 않은 집계일 수 있어, 사업계획승인 신청 시 산정 기준과는 다릅니다.
매매계약 체결분은 잔금 지급과 소유권 이전 등기가 순차적으로 진행되고 있습니다. 계약 당시 ‘사업계획승인 접수 후 잔금 지급’으로 약정한 건들을 차례로 정리하는 단계이며, 등기 완료 소유권 비율은 진행 상황에 따라 계속 변동됩니다.
※ 95% 중 등기 완료 소유권 · 국공유지 · 매매계약 체결분의 세부 구성 비율은 조합 보유 자료 기준이며, 매매계약 체결분은 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 토지로 잔금 지급·등기 절차가 남아 있습니다. 잔여 토지의 최종 소유권 확보 상황에 따라 사업 일정과 비용이 달라질 수 있습니다. 정확한 구성 내역은 조합 사무소에서 확인하실 수 있습니다.
전용 84㎡
동·호 군별 총 분담금
전용 59㎡는 충원 모집이 마감되었습니다. 현재 충원 대상은 전용 84㎡입니다.
같은 84㎡라도 층에 따라 동·호 군이 나뉘고 금액이 달라집니다. 아래가 조합 분담금 구성표 기준 총액입니다.
| 동·호 군 | 해당 층 | 총 분담금(84.97㎡) |
|---|---|---|
| 가군 | 1~5층 | 5억 1,000만 원 |
| 나군 ·기준 | 6~10층 | 5억 3,000만 원 |
| 다군 | 11~19층 | 5억 5,000만 원 |
| 라군 | 20~28층 | 5억 7,000만 원 |
| 마군 | 29층 | 5억 9,000만 원 |
남아 있는 동·호 군과 함께 전화로 설명드리겠습니다.
※ 분담금은 조합 규약 및 사업 여건에 따라 변동될 수 있으며, 사업비 증감 시 추가 분담금이 발생할 수 있습니다. 확정 금액이 아닙니다. 동·호 군 배정은 조합 규약에 따릅니다.
※ 위 금액은 총 분담금이며 업무대행비를 포함합니다. 발코니 확장 등 옵션 비용은 별도입니다.
※ 분담금표는 84.97㎡ 기준으로 작성되어 있어 리플렛 평면 표기(84A 84.89㎡ · 84B 84.75㎡)와 소수점 차이가 있습니다. 확정 면적은 사업계획승인 결과에 따릅니다.
※ 계약금·중도금 등 납부 조건은 조합 규약과 가입계약서에 따릅니다. 계약 전 계약서 본문과 특약사항을 직접 확인하시기 바랍니다.
교산 개발축 바로 옆
덕풍동 514-22번지 일원 · 역말1지구
하남교산 공공주택지구의 개발축은 3호선 연장 → 광역복합환승센터 → 업무혁신지구 → AI 혁신클러스터 순으로 이어집니다. 하남리젠하임은 이 축에 인접해 있습니다.
카카오맵 도보 경로 실측 · 사업부지 경계 기준 · 두 부지 모두 조성 예정지입니다.
3호선 104정거장
가칭 ‘신덕풍역’
송파하남선 정거장 6개소 중 하남 구간은 5개소입니다. 101정거장은 감일지구, 102~104정거장은 교산지구, 105정거장은 하남시청역 5호선 환승입니다.
이 가운데 104정거장은 중부고속도로 하남드림휴게소 경계 남측 40m 지점으로 계획돼 있습니다. 위에서 실측한 광역복합환승센터 부지(377m)가 바로 그 자리입니다. 소재지는 하남시 덕풍동·천현동입니다.
※ 역명은 확정 전입니다. 기본계획상 가칭이 ‘신덕풍역’이며, 그동안 현장에서는 ‘교산역’으로 불러왔습니다. 정거장 위치·개통 시기는 관계기관 계획에 따라 변경될 수 있습니다.
※ 위 영상은 한국토지주택공사(LH)가 제작·공개한 자료로 본 사업과 무관하며, 링크로만 안내합니다. 영상 속 이미지는 계획안이므로 실제와 다를 수 있습니다.
※ 하남리젠하임 사업예정지는 교산신도시 지구 안이 아니라 그 경계에 인접한 하남시 덕풍동(역말1지구)입니다. 위 시설들은 관계기관의 계획·추진 사항으로 시행 여부와 시기가 변경될 수 있으며, 본 사업의 미래가치나 시세차익을 보장하지 않습니다.
주변 개발계획
· 지하철 3호선 연장(송파하남선) — 2025.7 기본계획 승인, 2032년 개통 목표 · 하남 구간 정거장 5개소
· 하남드림 광역환승센터 — 2026.8 국토교통부 제4차 환승센터 및 복합환승센터 구축 기본계획에 신규 반영, 총사업비 1,297억 원 · 2030년 준공 목표
· 하남드림 환승형 복합휴게시설 — 한국도로공사 민자유치사업, 롯데GRS 컨소시엄이 사업협약 체결 · 25년간 운영
식음·판매·테마시설 등 연면적 약 4만 2,385㎡ · 2028년 개장 목표 (경기도 도시계획위원회 인허가 심의 진행 중)
· 자족5블록 AI 혁신클러스터 — 사업비 약 3조 원, 2027년 착공 · 2030년 완공 목표
※ 위 계획은 관계기관의 계획·추진 사항으로 시행 여부와 시기는 변경될 수 있습니다. 본 사업과 직접적인 관련이 없으며, 미래가치나 시세차익을 보장하지 않습니다.
※ 복합휴게시설의 협약 주체는 롯데GRS(외식·컨세션 운영사)이며 롯데쇼핑(롯데몰·롯데백화점)과는 별개 법인입니다. 개별 브랜드 입점은 확정된 바 없습니다.
560세대 단지 개요
| 위치 | 하남시 덕풍동 514-22번지 일원 (역말1지구) |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 구역면적 | 37,576㎡ |
| 규모 | 지하2층~지상29층 · 6개동 |
| 세대수 | 560세대 |
| 타입 | 59A 75 / 59B 129 / 84A 232 / 84B 124 현재 충원 대상은 전용 84㎡입니다. 59㎡는 마감됐습니다. |
| 주차 | 100% 지하주차장 |
| 학군 | 동부초 · 동부중 · 남한고 |
| 환경 | 덕풍천 수변공원 |
관련 고지는 계약 전 알려드립니다에 모아두었습니다.
옆 단지는
얼마에 거래되고 있나
이 동네 신축이 실제로 얼마에 팔리는지, 국토교통부 자료 그대로 보여드립니다.
덕풍동 더샵하남에디피스 전용 84.874㎡는 준공 후 신고된 거래가 모두 13건입니다. 공인중개사를 통한 첫 거래가 2024년 12월 10억 3,000만 원, 가장 최근 거래가 2026년 5월 14억 3,000만 원입니다. 1년 5개월 만에 4억 원, 약 39% 올랐습니다. 최고가는 2026년 4월 14억 5,000만 원입니다.
2024.10.18 거래(7억 3,000만 원)는 중개인 없는 직거래라 추세에서 제외했습니다.
위는 완공된 아파트의 과거 실거래가, 아래는 앞으로 지을 주택의 조합원 분담금입니다. 성격이 다른 금액이며 분담금은 확정 금액이 아닙니다.
그런데 이 조합원가로 들어오실 수 있는 기간이 정해졌습니다. 조합 방침에 따라 2026년 10월 30일까지만 부적격세대 충원 계약을 받고, 그 이후 남는 세대는 일반분양 물량으로 넘어갑니다.
일반분양가는 아직 정해지지 않았습니다. 위 실거래가는 다른 단지의 과거 거래이며 본 사업의 일반분양가나 미래 가격을 보장하지 않습니다. 전환 일정은 조합 방침이며 변경될 수 있습니다.
계약 전 알려드립니다
계약 전에 알고 계셔야 할 사항을 한곳에 모았습니다.
- 지역주택조합은 분양이 아닙니다. 조합원이 사업 주체가 되는 방식이며, 사업 지연이나 무산이 발생하면 손실은 조합원에게 귀속됩니다.
- 분담금은 확정 금액이 아닙니다. 84㎡ 나군 5억 3,000만 원은 현재 기준 금액이며, 사업비 증감에 따라 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.
- 접수는 승인이 아닙니다. 2025.12.30 사업계획승인 접수 후 하남시 주택과에서 심의 중이며, 승인 시점은 정해져 있지 않습니다.
- 토지 95%에는 등기가 완료되지 않은 토지가 포함됩니다. 등기 완료 소유권 외에 국공유지와 매매계약 체결분이 함께 산정됩니다. 잔금·등기와 국공유지 매각·양여 절차가 남아 있습니다.
- 포스코이앤씨는 시공예정사입니다. 2025.06.18 양해각서 체결 단계이며 도급계약 전입니다.
- 주변 개발계획은 관계기관 소관입니다. 3호선 연장·AI클러스터·복합환승센터는 본 사업과 별개이며 시기와 내용이 변경될 수 있습니다. 3호선 104정거장의 역명은 확정 전이며(기본계획상 가칭 ‘신덕풍역’), 정거장 위치와 개통 시기는 관계기관 계획에 따라 변경될 수 있습니다.
- 견본주택·조감도·평면은 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 가구·소품·가전은 전시용이며 공급 대상이 아닙니다. 마감·사양·평면은 인허가 및 시공 과정에서 변경될 수 있습니다.
- 인근 실거래가는 다른 단지의 과거 거래입니다. 본 사업의 미래 가격이나 시세차익을 보장하지 않습니다.
확인하실 수 있는 것
분담금은 조합이 아니라 코리아신탁㈜ 명의 계좌로 입금됩니다. 조합이 자금을 직접 수령하지 않습니다.
조합 규약 · 자금관리 방식 · 사업비 내역 · 총회 의결사항은 조합 사무소에서 열람 가능하며, 공적 정보는 하남시청 주택과에서 확인하실 수 있습니다.
하남리젠하임
자주 묻는 질문
상담 전화에서 가장 많이 나오는 질문을 정리했습니다.
세 가지입니다. ① 서울·경기·인천에 1년 이상 계속 거주, ② 세대원 전원이 무주택이거나 전용 85㎡ 이하 주택 1채만 보유, ③ 계약 시점에 세대주일 것. 여기에 본인·세대원이 다른 지역주택조합의 조합원이 아니어야 합니다. 기준일과 세대원 주택 보유 내역까지 봐야 하므로, 최종 확인은 등본·초본으로 해드립니다. 전화 주시면 그 자리에서 확인해 드립니다.
사업계획승인 신청 단계에서 제출한 조합원 명단 중, 자격 요건을 충족하지 못한 세대가 확인되면 그 자리를 채우기 위해 새로 조합원을 모집합니다. 신규 분양이 아니라 기존 조합의 결원을 채우는 충원이며, 그래서 모집 세대수가 제한적입니다.
하남시가 공개한 관내 지역주택조합 현황 기준으로 7개 지구가 사업을 진행 중이며, 이 가운데 사업계획승인을 접수한 곳은 하남리젠하임 한 곳입니다. 나머지는 조합설립인가 단계 4곳, 설립 추진 단계 2곳입니다. 접수 일자는 2025년 12월 30일이며 접수번호는 2025-4040000-0108604입니다.
전용 84.97㎡ 기준 총 분담금은 동·호 군에 따라 가군 5억 1,000만 원부터 마군 5억 9,000만 원까지이며, 기준이 되는 나군은 5억 3,000만 원입니다. 층에 따라 금액이 달라지므로 지금 남아 있는 동·호 군을 확인하시면 실제 금액이 나옵니다.
계약금과 납부 일정은 전화로 안내드리고 있습니다. 계약 시점의 사업 진행 상황과 남아 있는 동·호 군에 따라 달라지기 때문입니다. 납부 조건은 조합 규약과 가입계약서에 따르며, 계약 전 계약서 본문과 특약사항을 직접 확인하시기 바랍니다. 총 분담금은 위 표에 동·호 군별로 정리해 두었습니다.
2025년 12월 30일 하남시에 사업계획승인이 접수되어 접수증이 발급됐습니다(접수번호 2025-4040000-0108604). 최초 처리예정기한은 2026년 2월 27일이었으나 인허가 보완 협의로 연장되어 현재 하남시 주택과에서 심의가 진행 중입니다. 접수는 승인이 아니며 승인 시점은 하남시 심의 결과에 따릅니다.
하남시가 공개한 관내 지역주택조합 현황에서 하남리젠하임의 토지 사용권원은 86.3%, 소유권은 69%로 7개 지구 중 두 항목 모두 1위입니다(소유권 기준 2위는 31.36%). 공개 시점 기준이며, 이후에도 매매계약분의 잔금과 등기를 계속 정리하고 있습니다. 사업계획승인 신청 요건인 토지 95% 산정에는 국공유지와 매매계약 체결분이 함께 포함됩니다.
2025년 6월 18일 포스코이앤씨와 시공 참여 양해각서(MOU)를 체결한 단계입니다. 도급계약 체결 전이라 광고에서도 ‘시공예정사’로 표기하고 있습니다.
경기도 하남시 덕풍동 514-22번지 일원(역말1지구)입니다. 카카오맵 도보 경로 실측 기준으로 AI 혁신클러스터 부지까지 340m, 광역복합환승센터 부지까지 377m로 둘 다 도보 약 5분입니다(사업부지 경계 기준). 두 부지 모두 조성 예정지이며, 관련 고지는 ‘계약 전 알려드립니다’에 정리해 두었습니다.
서울 3호선 하남 연장 노선은 101 감일지구, 102~104 교산지구, 105 하남시청역으로 계획되어 있습니다. 이 가운데 104정거장은 중부고속도로 하남드림휴게소 경계 남측 인근, 하남시 덕풍동·천현동 일대에 계획되어 있으며 기본계획상 가칭은 ‘신덕풍역’입니다. 그동안 현장에서 ‘교산역’으로 불러온 정거장이 이곳입니다. 역명은 확정 전이며 위치와 개통 시기는 관계기관 계획에 따라 변경될 수 있습니다.
조합원 자격 확인을 위해 주민등록등본·초본, 가족관계증명서, 신분증이 기본으로 필요하며, 무주택 또는 소형주택 1채 여부 확인을 위한 서류가 추가될 수 있습니다. 세대 구성과 주택 보유 형태에 따라 필요한 서류가 달라지므로, 전화로 상황을 말씀해 주시면 필요한 목록을 정리해 드립니다. 견본주택은 하남 현장에 마련되어 있어 방문 관람이 가능합니다.
일반 아파트 분양과 달리 조합원이 사업 주체가 되는 방식이라, 토지 확보 지연·인허가 지연·사업비 증가·사업 무산 등의 사유로 추가 분담금이 발생하거나 손실이 조합원에게 귀속될 수 있습니다. 계약 전 조합 규약, 자금관리 방식, 사업비 내역, 총회 의결사항을 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.
자격이 안 되시면
솔직하게 말씀드립니다
애매하다 싶으면 그냥 물어보세요. 확인하는 데 1분이면 됩니다.
상담 시 세대 구성 · 주택 보유 현황 · 거주 기간 세 가지만 알려주시면
자격 여부를 바로 확인해 드립니다.
